Les étapes d’une construction

Construction Phénix
Bien sur, en amont, cela commence par la recherche du terrain. Si vous n’en possédez pas un, vous avez de nombreuses pistes à explorer pour en trouver : les petites annonces, les agences immobilières, le bouche à oreille, les mairies, les notaires, … Quand vous avez trouvé votre bonheur, vous passez chez le notaire pour signer un compromis (en général, celui-ci comporte 2 conditions suspensives : l’obtention du permis de construire et l’obtention des prêts. Pour plus d’information, vous pouvez consulter notre article relatif aux « Conditions suspensives »).
En parallèle, vous faites le tour des constructeurs, les comparez et décidez avec lequel vous allez vous engager.
Voici ce qui devrait maintenant se passer…

1) La signature du contrat (versement de 5%)
Avant de signer le contrat, il est recommandé de faire une étude de sol. Bien souvent, les constructeurs proposent de faire gratuitement quelques relevés avec un technicien, ceux-ci détermineront si une étude plus approfondie est nécessaire et dans le cas échéant, ils peuvent dire s’il y a besoin d’une adaptation ou non.
La signature du contrat (dit : CCMI : Contrat de Construction d’une Maison Individuelle) est très longue. En effet, tous les documents sont signés en 4 exemplaires. On doit retrouver entre autres :
– les conditions générales
– les conditions particulières
– la notice descriptive
– le plan de la maison
– la notice d’information
– la garantie de remboursement (elle peut vous être délivrée quelques jours après)
– l’attestation d’assurance (elle peut elle aussi vous être remise après signature du contrat)
Préparez votre chéquier, 5% vont vous être demandés. C’est un maximum, le constructeur ne peut pas exiger plus. En revanche, vous pouvez demander à verser une moins grosse somme, c’est à voir avec le constructeur…

2) L’obtention des prêts
Bien entendu, c’est si vous en avez besoin. Certains ont suffisamment d’apport personnel pour réaliser leur projet sans avoir recours à un prêt. Pour les autres, c’est le moment de signer une offre de prêt. Cette étape peut intervenir avant ou après l’obtention du permis de construire, peu importe.
Attention toutefois, dans le compromis, il peut être noté une date butoir d’obtention des prêts, c’est une clause très important qu’il faut respecter donc, ne traînez pas trop.

3) L’obtention du Permis de Construire (versement de nouveaux 5%)
Avant de l’obtenir, il faut déjà faire les papiers, ça, c’est le boulot du constructeur. Quand tous les plans sont OK, vous devez les signer et là encore en plusieurs exemplaires. Après, soit vous les déposez en mairie, soit vous donnez la délégation au constructeur pour le faire. Après instruction du dossier (très variable, attention : les délais peuvent être plus longs en zone de bâtiments de France), le permis est soit refusé (car non conforme ou alors parce qu’il manque des pièces par exemple) soit accepté.
Dans ce dernier cas, on donne encore un joli chèque représentant 5% du prix. A ce stade, 10% ont déjà été versés. Attention, on ne verse cette somme que si la garantie de remboursement nominative a été délivrée et qu’elle couvre bien le montant de cette 2ème échéance.

4) La période de recours
A compter de la date d’affichage du panneau de votre permis de construire sur le terrain, il existe une période de 2 mois correspondant aux recours des tiers (ajouté d’1 mois pour le recours administratif) pendant lesquels, rien ne se passe pour laisser aux riverains le temps de contester la validité de votre permis.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article consacré à ce sujet : « Le recours des tiers, qu’est-ce que c’est ?».

5) Signature de l’acte définitif chez le notaire
Pour ceux qui ont signé un compromis concernant l’achat du terrain, une fois les diverses conditions suspensives levées et la période de recours passée, vous allez pouvoir passer chez le notaire pour signer l’acte définitif. Cette fois, c’est bon, le terrain est à vous.

6)La mise au point technique
En général, elle intervient assez rapidement après votre passage chez le notaire. C’est un rendez-vous très important car pendant celui-ci, avec le chef de chantier, vous choisissez les divers éléments qui vont composer votre maison (tuiles, carrelage, faïence, disposition des prises électriques et points lumineux, ….). Sa durée peut aller de 2h à ½ journée, voire plus. Pour gagner du temps, en amont, vous pouvez déjà réfléchir à certaines choses (ex : où souhaitez-vous mettre vos prises ? faut-il en rajouter ? si oui, combien et où ?).

7)L’ouverture de chantier (versement de 5%)
Elle est concrétisée par le seul dépôt en mairie de la Déclaration d’Ouverture de Chantier (ou DOC). Elle est établie dès que le constructeur intervient sur le terrain soit en y définissant l’implantation (= piquetage) de la maison, soit en y déposant les ferraillages. Elle n’est pas postérieure au début du terrassement ni du coulage des fondations.
On demande à la banque un déblocage de fonds correspondant à 5% du prix. A ce stade, 15% ont été versés.

8)L’achèvement des fondations (versement de 10%)
Cette étape ne comporte pas nécessairement le montage des soubassements ou la réalisation de la dalle au rez-de-chaussée.
Nouveau déblocage de fonds de 10%. A ce stade, 25% du prix total de la maison ont été versés.

9)L’achèvement des murs (versement de 15%)
Cela concerne l’ensemble des travaux de maçonnerie qui limite ou partage une construction, assure une fonction porteuse ou de soutènement. La construction est donc prête à recevoir la charpente.
Clac, petit coup de fil au banquier et on verse 15%. A ce stade, 40% ont été versés.

10)La mise hors d’eau (versement de 20%)
En gros, c’est la pose de la toiture (attention, les gouttières ne sont pas obligatoirement posées).
Déblocage de 20%. A ce stade, 60% ont été versés.

11) La mise hors d’air et l’achèvement des cloisons (versement de 15%)
Les cloisons intérieures sont posées et jointées (mais les joints ne sont pas obligatoirement enduits ou lissés) et les portes et fenêtres sont posées.
On débloque encore 15%. A ce stade, 75% ont été versés.

12) L’achèvement des travaux d’équipement (versement de 20%)
Il s’agit des travaux de plomberie, menuiserie et chauffage. C’est l’état de la construction lorsque la maison est prête à être occupée alors qu’il reste des petits travaux à effectuer. Elle doit être habitable et alimentée en fluides si les raccordements étaient à la charge du constructeur. Les certificats CONSUEL doivent être remis car ils attestent de la bonne finition des travaux concernés.
On débloque 20%. A ce stade, 95% ont été versés.

13)La réception (versement du solde)
C’est le Saint Graal, la remise des clés. Certains constructeurs proposent parfois une sorte de « pré-visite » où les clients jettent déjà un 1er coup d’œil et peuvent dire s’ils voient des petites choses à rectifier (attention, ce n’est pas du tout obligatoire, ça dépend des relations que vous avez entretenues avec l’équipe tout au long de la construction de votre maison).
En général, c’est le constructeur qui en est à l’initiative. Vous devez garder une trace de cette convocation :
* soit parce qu’elle vous a été faite à l’écrit
* soit si elle vous a été faire verbalement, par un courrier que vous rédigerez e et enverrez en RAR attestant que vous avez bien pris note que la réception serait tel jour à telle heure.
Pourquoi est-ce si important d’avoir une trace ? Tout simplement parce que s’il n’y a pas de convocation il n’y a pas de réception officielle donc, le constructeur n’est pas tenu de vous remettre les clés.

Bref, le jour J, on peut faire soit la réception seul, soit en étant accompagné d’un expert (le mieux si c’est l’option que vous choisissez, c’est de prendre un expert professionnel indépendant du constructeur, si ce dernier vous en propose un de chez eux, on peut se demander s’il sera réellement impartial). Dans ce dernier cas, vous ne bénéficiez pas du délai additionnel de 8 jours pour émettre des réserves supplémentaires à compter de la réception.

On vérifie tout (ex : si les portes s’ouvrent bien, si les prises sont bien alimentées en électricité, si les volets ne sont pas abîmés, si le crépis est bien fait …) et on note tout ce qui ne va pas sur un procès-verbal, ce sont les réserves que vous émettez. Vous indiquez dans quel délai ces petits (ou gros mais on ne l’espère pas !) problèmes doivent être réglés. Ce procès-verbal doit être signé par vous. La signature du constructeur n’est pas obligatoire.

Il faut savoir que même si vous émettez des réserves, le constructeur ne peut pas vous refuser de vous remettre les clés, c’est totalement illégal.

En attendant que tout soit en ordre, les 5 derniers pour cent du prix restant peuvent être consignés sur un compte spécial.
A ce stade, les 5% restant (ba oui, pour arriver à 100% du prix) doivent être versés soit après les 8 jours suite à la réception, soit à la levée des réserves.

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