Les conditions suspensives

Conditions Suspensives Contrat
Tout d’abord, qu’est-ce qu’une condition suspensive ? Et bien, c’est une clause inscrite dans le compromis qui permet d’arrêter ou suspendre l’exécution du contrat. Si elle ne se réalise pas, de ce fait, le contrat est caduc et l’acquéreur peut se dégager de ses obligations et récupérer intégralement les sommes qu’il a déjà versées.

Généralement, quand on signe un compromis concernant l’achat d’un terrain où l’on souhaite construire une maison, il y a au minimum 2 clauses suspensives très courantes que l’on trouve :
– l’obtention des prêts (à moins que vous puissiez tout financer sans passer par une banque)
– l’obtention du permis de construire
Ça, c’est côté acheteur. Si vous remplissez ces conditions, youpi, vous pouvez signer l’acte définitif chez le notaire et ainsi devenir propriétaire du terrain à bâtir.

D’un autre côté, celui du constructeur avec lequel vous avez signé le fameux CCMI, il y a également l’obtention de l’attestation d’assurance dommages-ouvrages ainsi que l’obtention de la garantie de livraison.

Mais avant tout ça, il est bon de rappeler une petite chronologie :
– on va voir son banquier et on regarde quelle somme on peut emprunter pour l’achat d’un terrain + construction de la maison
– on recherche ensuite un terrain qui correspond à ce que l’on souhaite
– en parallèle, on rencontre des constructeurs et on regarde avec eux le projet de maison que l’on veut
– on trouve le terrain coup de cœur et on signe un compromis
– on fait un choix définitif du constructeur avec lequel on souhaite travailler et on signe le CCMI (et pas avant d’avoir signé le compromis, c’est totalement illégal !)
– on fait le tour des banques pour obtenir la meilleure proposition et on remplit le dossier pour l’obtention des prêts
– en parallèle, on booste le constructeur pour qu’il dépose le permis de construire rapidement
– on obtient ses prêts et le permis de construire
– période du recours des tiers
– signature de l’acte définitif chez le notaire, vous êtes propriétaires du terrain !
– ouverture de chantier
– travaux
– remise des clés, vous êtes chez vous !
– pendaison de crémaillère (pas obligatoire mais tellement sympa !)

Revenons plus en détail sur ces fameuses conditions.

1) l’obtention des prêts
Bien entendu, cela ne concerne que ceux qui n’ont pas l’apport personnel pour financer l’achat du terrain et la construction de la maison. C’est une condition très courante.
Vous devez donc aller voir votre banque ainsi que la concurrence pour savoir laquelle vous fera la meilleure offre dans les meilleures conditions. Si vous n’avez pas le temps, vous pouvez aussi faire appel à un courtier, c’est lui qui fera toutes les recherches pour vous et vous donnera ses meilleures propositions (bien entendu, ce n’est pas gratuit !).

Pour ceux qui achètent pour la 1ère fois, petit conseil : pensez à voir les choses dans leur ensemble, comparez tout ce qui est comparable. Un taux seul ne veut pas forcément dire grand chose. Bien sur, il est important mais imaginez qu’entre 2 banques, les simulations soient quasi identiques à 5 euros près par mois. En règle générale, on vous demandera de domicilier les salaires là où vous allez prendre le prêt. Il faut alors se pencher sur les « à côtés » = quels sont les frais de tenue de compte ? quel est le montant des cotisations pour la carte bleue ? le montant des assurances ? La banque qui au départ paraissait la moins chère peut finalement devenir la moins intéressante à cause de tous ces frais annexes.

Pensez aussi à regarder les différentes choses suivantes :
– y a-t-il des frais de remboursement anticipé ? au bout de combien de temps disparaissent-ils ?
– peut-on renégocier son prêt ? avec ou sans frais ?
– peut-on renégocier ses mensualités ? avec ou sans frais ?
– au niveau des garanties, s’agit-il d’une hypothèque (attention, dans ce cas, le jour où vous revendrez votre bien, il faudra faire ce que l’on appelle une « levée d’hypothèque » et c’est payant) ou d’une caution ?
– peut-on bien prendre l’assurance ailleurs que dans la banque (normalement, depuis le dernier trimestre 2010, c’est tout à fait possible, une banque ne peut pas vous obliger à prendre leur assurance. Dans les faits, c’est encore parfois difficile de le faire appliquer) ?

Bref, il y en a encore beaucoup comme cela. Autre conseil : listez toutes vos questions, notez toutes les réponses, faites écrire tout ce que l’on vous a promis verbalement. Vous allez souscrire un prêt pour de nombreuses années, prenez le temps (mais pas trop quand même, n’oubliez pas que l’obtention des prêts est une clause suspensive !) de réfléchir.

Étant une clause suspensive, si vous allez voir plusieurs banques mais que vous n’obtenez de prêt nulle part, de ce fait, le compromis signé pour le terrain n’a plus aucune valeur, de même que le CCMI avec le constructeur. Vous êtes totalement désengagé.

2) l’obtention du permis de construire
Ca parait évident mais si cette clause n’est pas inscrite dans le compromis, imaginez que pour X et Y raisons, votre permis soit refusé. Vous vous retrouvez à la tête d’un terrain dont vous ne pouvez pas faire grand-chose.
L’obtention du permis de construire est une clause donc très fréquente et qui protège bien l’acquéreur.

Après la signature du fameux compromis et du CCMI, le constructeur va préparer tout le dossier relatif au permis de construire. En règle générale, si en amont vous aviez bien arrêté le projet avec lui, les choses doivent se faire assez rapidement (ba oui, puisque vous aviez déjà vu ensemble tout ce que vous vouliez : le modèle de maison, les modifications, les options, …).
Dans les conditions générales que vous avez signé, il y a même un paragraphe où il est noté que le constructeur s’engage à déposer la demande de permis dans les XX jours qui suivent la signature du contrat.

Une fois le permis déposé en mairie, le temps d’instruction « classique » est de 2 mois, 1 mois de plus si vous êtes en zone de bâtiment de France. Bien entendu, ces délais peuvent être plus courts mais ce n’est pas toujours le cas. Pensez par exemple qu’un permis déposé en plein été, avec les vacances, a peu de chance d’être instruit en 15 jours, vous risquez bien d’attendre les fameux 2 mois.
Vérifiez que le dossier est bien complet et juste avant d’être déposé en mairie. En effet, une erreur ou une pièce manquante vous vaudront un refus de permis. Soyez donc très vigilent.

Au bout d’un certain temps d’instruction, si le permis vous est accordé, la 2ème condition suspensive de votre contrat est levée.

Si en revanche, il est refusé, vous pouvez là aussi vous désengager de l’achat du terrain et du contrat que vous avez signé avec le constructeur.

Depuis tout à l’heure, nous parlons des conditions suspensives côté acheteur. Passons à celles du constructeur. Il y a entre autre :

3) l’obtention de l’attestation d’assurance dommages-ouvrages
Alors, qu’est-ce qu’une assurance dommages-ouvrages ? C’est une assurance qui garanti « le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre les décisions de justice » (pour une définition plus complète : http://www.guidedelassurance.com/L-assurance-dommages-ouvrage-qu.html ).
Grosso modo, elle couvre tous les dommages qui compromettent la solidité de la maison (ex : effondrement de la toiture, affaissement de plancher), la rende inhabitable ou nuit gravement à son occupation normale (ex : rupture de canalisation encastrée, infiltration d’eau par la toiture). Elle finance donc tous les travaux de réparation des désordres couverts par la garantie décennale obligatoire.

Elle est obligatoire pour toutes les constructions neuves et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Bien souvent, elle est inclus dans le prix que vous annonce le constructeur. Vérifiez donc bien que votre constructeur l’a bien souscrit. S’il n’arrive pas à en obtenir une, le contrat est de ce fait nul.

4) l’obtention de la garantie de livraison
Aussi dite garantie de livraison à prix et délai convenu. C’est elle qui garantie le parfait achèvement de l’ouvrage. Elle aussi est obligatoire. Elle commence à l’ouverture du chantier et prend fin le jour de la livraison de la maison.
Pour plus d’informations : lire cet article

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